Les locataires paieront-ils ou compenseront-ils? Tout ce que vous devez savoir sur la décision qui anime le marché de la rénovation urbaine – Immobilier

Cette semaine, le comité d'appel du district de Tel Aviv pour les frais d'indemnisation et d'amélioration a publié une résolution extraordinaire qui suscite la controverse et secoue le secteur de la rénovation urbaine en général et les projets de construction en particulier. La décision du comité, qui a examiné les appels à un projet de rénovation urbaine dans le quartier de Ramat Aviv à Tel Aviv, stipule que le niveau des prélèvements sur les projets d'évacuation-construction devrait être calculé en fonction des bénéfices des propriétaires d'appartements. Autrement dit, pour la valeur de l'appartement qui a été le résultat de l'amélioration du projet, et non sur la base de calculs qui tiennent compte du profit entrepreneurial.

La décision a été prise comme toile de fond pour l'acheteur d'incertitude concernant les prélèvements d'amélioration sur ces projets, et a soulevé des questions sur les projets en cours et futurs. Les locataires seront-ils tenus de payer la redevance car leurs appartements déterminent le niveau d'amélioration? Quel sera l'impact sur la viabilité économique de l'entrepreneur?

La décision de la commission de recours indique que le prélèvement sera calculé en fonction de l'augmentation de la valeur des logements et non en fonction du profit entrepreneurial, qui est testé selon la norme 21. C'est-à-dire, si en raison d'évacuation-construction, un appartement qui valait 1,5 million de shekels vaut maintenant 2,4 millions de shekels,. Qui est censé le payer? Les locataires mettront-ils la main dans leur poche?

La décision n'impose pas le paiement effectif de la taxe au propriétaire de l'appartement, mais concerne la manière dont la taxe est calculée. La décision vise à considérer les appartements existants qui ont été rénovés comme un élément à considérer. Selon un avocat qui représentait les propriétaires du complexe de recanty à Ramat Aviv, Mira Bornstein est un associé du cabinet d'avocats Hartbee, Bornstein, Basson, qui accompagne de nombreux projets d'évacuation-construction, «Dans les contrats d'évacuation-construction, sans exception, le une redevance est imposée au promoteur, Que la loi considère que le propriétaire est redevable. La décision prise ne peut pas modifier les dispositions contractuelles et le développeur du projet est celui qui effectuera le paiement intégral. La décision ne peut pas modifier les dispositions contractuelles. "

L'avocat Ziv Grumman, spécialisé dans la rénovation urbaine et représentant les entrepreneurs et les propriétaires d'appartements, ajoute: «Lorsque nous parlons d'accords qui ont déjà été signés et qui n'ont pas encore reçu de taxe d'amélioration - chaque projet est examiné sur la base de la relation entre le promoteur et le locataire, et sous réserve de la décision de la municipalité. Cependant, la prémisse pour les projets d'évacuation de la construction est que les locataires n'investissent pas leur argent et la valeur des nouveaux appartements couvre le coût de la construction, ainsi que les frais et taxes. À mon avis, même si le comité d'appel tentait de prendre une décision différente, la relation entre le promoteur et les locataires devrait rester inchangée et le promoteur devra supporter les frais. "

Le président de la Chambre des évaluateurs immobiliers estime que la possibilité que les locataires soient effectivement tenus de payer de l'argent sur le prélèvement est nulle, mais explique ce qui se passera si cela se produit; «Si le changement de calcul entre en vigueur et que les locataires sont tenus de payer, j'estime qu'ils exigeront de l'entrepreneur une compensation, telle que divers avantages. Comme un entrepôt, un parking supplémentaire, un appartement aux étages supérieurs. Par conséquent, les promoteurs ne devraient pas être satisfaits de l'augmentation du bénéfice du projet, s'il est effectivement payé par les locataires, car ils demanderont une compensation. "

Accéder à la vue de la galerie

renouveau urbainPhoto: Moti Millrod

La décision du comité d'appel devrait augmenter le coût des futurs projets?

Selon l'avocat Grumman, «la décision du comité d'appel a pris la norme 21, qui était la bougie pour calculer la viabilité économique du projet et aussi pour déterminer le niveau de la taxe d'amélioration, sur la base du profit entrepreneurial, et a déclaré qu'elle n'était pas pertinente pour le calcul du prélèvement. Par conséquent, les projets qui étaient estimés à 17% de rentabilité et dérivés de la taxe, devront désormais payer des montants plus élevés pour l'amélioration du logement. Dans certains cas, il peut également atteindre 600 à 500 000 shekels pour chaque ancien locataire du projet. Cela peut mettre en péril des projets - parfois de manière spectaculaire, et si ce n'est que pour le développeur, la rentabilité du projet peut être complètement érodée et la transaction annulée. À mon avis, la décision du comité d'appel est susceptible de faire l'objet d'une nouvelle audition. "

Adv. Ofer Toister, dont la firme représente des entrepreneurs sur des projets d'amélioration dans des projets d'évacuation de construction, a déclaré: «Il est clair à l'avenir qu'il convient de prendre en considération la viabilité d'un projet dans cette composante du prélèvement d'amélioration, à la lumière de la décision prise, et au moins jusqu'à ce qu'il soit examiné dans les cas supérieurs. À mon avis, la décision n'a pas aidé avec certitude, mais l'inverse - une incertitude accrue pour les entrepreneurs d'évacuation de la construction, au-delà de l'incertitude existante à l'époque de Corona, lorsqu'un entrepreneur doit estimer le prix de vente des appartements et les coûts de construction dans la période post-crise . "

La décision peut-elle compromettre des projets déjà en cours?

Adv. Bronstein pense que cette décision ne nuira pas aux projets, certainement pas à ceux qui sont déjà en cours. "En principe, il ne devrait y avoir aucun changement ou impact spectaculaire sur les prix pour la décision du comité d'appel", a-t-elle déclaré. «À mon avis, la décision peut réellement améliorer la situation existante pour les projets qui sortent. Soit dit en passant, car cela crée une certitude quant à la hauteur du prélèvement et à son calcul déjà en cours de planification. Cette décision pourrait aider les entrepreneurs, les autorités locales et les locataires à calculer la redevance projetée au début de la route d'une manière légèrement plus précise.

«Dans le projet en question où nous représentions les locataires, nous avons discuté de la question du prélèvement d'amélioration pendant une décennie alors que le projet était déjà en construction. La décision illustre l'urgence de modifier la législation qui déterminera la formule de calcul des prélèvements et évitera la situation absurde où le développeur a dû payer des dizaines de millions de shekels pour commencer la construction. Le gouvernement examine des modifications législatives au cours de la dernière année afin de déterminer le niveau du prélèvement et la tendance qui tente de modifier la législation et de déterminer les montants absolus du prélèvement est celle qui résoudra le problème et produira une certitude absolue. Malheureusement, cette décision, qui ne crée pas une certitude absolue, attend le marché.

Adv. Toister estime que les projets déjà en cours et recevant déjà une redevance d’amélioration ne seront pas affectés, «mais la décision pourrait nuire aux entreprises entrepreneuriales qui ont lancé des projets au motif qu’elles n’ont pas pris en compte la taxe d’amélioration du locataire. Ceux qui ont promis aux locataires de payer la redevance craignent probablement que les coûts soient encourus à la suite de la décision. "

Accéder à la vue de la galerie

Les propriétaires d'appartements explorent un modèle de rénovation urbainePhoto: Moti Millrod

La décision du comité d'appel peut effrayer les entrepreneurs et leur faire rompre les contrats ou arrêter les projets en cours, et c'est ainsi que la situation du marché à cause de la Corona produit la panique. Que faire si le développeur «abandonne» les locataires?

«Tout comme l'abandon des entrepreneurs, l'abandon des entrepreneurs n'est pas rare non plus dans les projets TAMA 38», explique Itzik Simon, PDG et propriétaire de Itzik Simon Insurance Agency. «Les entrepreneurs veulent laisser des projets à différentes étapes du processus. Par exemple, difficulté à obtenir un financement bancaire après l'obtention d'un permis de construire, découverte de difficultés d'ingénierie inattendues, litiges avec les locataires, coûts imprévus sans soutien financier, difficulté à passer un contrat avec un entrepreneur ou locataire contractant entre le promoteur et similaires.

«Si le développeur a été autorisé ou quitté après que le travail a déjà commencé sur le terrain, c'est un problème complexe. Dans la mesure où l'entrepreneur est celui qui a souscrit la police de travaux contractuels, le départ des locataires se fait sans assurance valide et adéquate. Tout accident ou incident qui se produit sur le site, sans acheter une police d'assurance alternative, peut C'est pourquoi la police d'assurance travail de l'entrepreneur doit être achetée par le développeur et pas seulement par l'entrepreneur, et elle comprendra une clause qui permet aux locataires d'entrer dans les chaussures du propriétaire de la police et de l'assuré si le développeur part, ce qui fait des locataires le principal et l'assuré, leur permet de bénéficier d'une couverture d'assurance continue T - une question d'une grande importance. "

Nous avons reçu un message du développeur que la livraison des appartements dans le projet peut être retardée en raison de la couronne qui est un pouvoir suprême dans sa définition, mais cela ressemble à un $ C. La loi reconnaît-elle la couronne comme une puissance suprême? Vais-je recevoir une compensation en cas de retard?

Selon l'avocat Grumman, «Chaque cas sera examiné au fond, et cela dépend beaucoup de la nature de l'accord signé entre le développeur et l'acheteur et de la capacité du développeur à montrer et à prouver que la Corona est celle qui lui a vraiment causé un retard dans l'exécution et la livraison des appartements. Si un gestionnaire de chantier entre dans l'isolement et est responsable de l'avancement de la construction - il y a évidemment des difficultés sur le site. Si la municipalité ne fournit pas un seul permis dont le promoteur a besoin parce que les employés ont quitté les Émirats arabes unis - une décision sera nécessaire. Et s'il s'agit d'une lettre de contenu vierge alors que le chantier a été réalisé comme d'habitude et que le locataire le prouvera - une revendication de pouvoir suprême ne représentera pas l'entrepreneur et le développeur.